لاتزال مشكلة قانون الإيجار القديم تلقي بظلالها على طرفي العلاقة الإيجارية المالك والمستأجر، وتحاول الحكومة جاهدة تحقيق العدالة الاجتماعية من خلال طرح عدد من التعديلات على قانون الإيجار القديم لتحقيق المنفعة العامة والعدالة بين المالك والمستأجر.  

ويستهدف تعديل قانون الإيجار القديم إنهاء أزمة الإيجارات القديمة التي استمرت لعقود، من خلال تنظيم العلاقة التعاقدية بما يتماشى مع حكم المحكمة الدستورية، وحفظ حقوق طرفي العلاقة الإيجارية.

انتهاء عقود الإيجار القديمة تلقائيًا
 

ومن المقرر أن تنتهي عقود الإيجار القديمة تلقائيًا؛ حيث سيتم إنهاء العقود السكنية بعد مرور 7 سنوات من تاريخ بدء سريان القانون، أما العقود غير السكنية، كالمحال والأنشطة التجارية، فستنتهي بعد 5 سنوات، ما لم يُبرم اتفاق جديد بين الطرفين.

زيادة تدريجية لإيجارات العقود القديمة 

وفيما يتعلق بالزيادات الإيجار؛ فإن الزيادات تكون بطريقة تدريجية؛ نعم، تنص التعديلات على زيادات مرحلية حسب تصنيف المنطقة:
- المناطق المتميزة: حتى 20 ضعفًا.
- المناطق المتوسطة: حتى 15 ضعفًا.
- المناطق الاقتصادية: حتى 12.5 ضعفًا.
- المحال التجارية: 5 أضعاف.
مع زيادة سنوية بنسبة 15%.

متى يسترد المالك شقته من المستأجر؟ 

ويحق للمالك رفع دعوى طرد ضد المستأجر، حيث ينص مشروع القانون على حالتين رئيسيتين تُجيزان للمالك استرداد الوحدة السكنية عبر القضاء:
1. ترك المستأجر العين المؤجرة لأكثر من سنة دون مبرر مقبول.
2. امتلاك المستأجر أو من امتد إليه العقد لوحدة سكنية أخرى صالحة للإقامة.

ويمكن للمستأجر أو من يمتد إليه العقد الحصول على شقة بديلة؛ حيث يمكن التقدم بطلب للحصول على وحدة بديلة من الدولة بنظام الإيجار أو التمليك، بشرط تسليم الوحدة الأصلية، مع إعطاء الأولوية للفئات الأولى بالرعاية.

وتُشكّل لجان مختصة بموجب قرارات من رئيس مجلس الوزراء، وتُنهي أعمالها خلال 3 أشهر (قابلة للتمديد مرة واحدة)، ويُنشر القرار النهائي في الجريدة الرسمية.

كيفية تحديد القيمة الإيجارية

على أن  تُحدد القيمة الإيجارية الجديدة بناءً على معايير واضحة تتضمن 
- موقع العقار.
- مساحة الوحدة ونوع البناء.
- توفر المرافق والخدمات العامة.
- متوسط الإيجارات في المنطقة «وفقًا لضريبة العقارات».

ويُطبق القانون الجديد من اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية.

مصير قوانين الإيجارات القديمة

وفي هذه الحالة يكون مصير القوانين القديمة الإلغاء وذلك بعد مرور 7 سنوات على تنفيذ القانون الجديد، وهي:

• رقم 49 لسنة 1977
• رقم 136 لسنة 1981
• رقم 6 لسنة 1997

قال المستشار محمود فوزى، وزير الشئون النيابية والقانونية والتواصل السياسى، إن الحكومة حرصت على حضور جميع جلسات استماع مشروع قانون الإيجار القديم استمعت إلى كل الآراء التى هى محل اعتبار.

جاء ذلك خلال اجتماع لجنة الإسكان بمجلس النواب لمناقشة مشروع قانون الإيجار القديم المقدم من الحكومة.

وأضاف "فوزي" أن حكم المحكمة الدستورية 2002 له خلفيات حيث أنه صدر بعدم دستورية نص كان يطلق الامتداد لمن يسكن مع المستأجر فتظخلت المحكمة الدستورية، وقلصت هذا الامتداد وجعله للجيل الأول بشروط معينة لظروف إجتماعية.

وأشار الوزير، إلى أن العمود الأساسى المبنى عليه الحكم هو قلة المعروض من السكن، لافتا إلى أن هناك عناوين ظهرت فى هذا الوقت "فى ثمانينات القرن الماضي" تقول: "المصريون يسكنون المقابر"، مشيرا إلى أن المحكمة رأت أن المشرع كان متوسع فى مسألة الامتداد، موضحا أن قوانين الإيجار القديم استثنائية لأن الاصل هو حرية التعاقد، ولكن كان الظرف الاجتماعى أعلى من الجميع، ولكن مع تغير الظروف الاجتماعية وتوافر الوحدات السكنية فبالتالى لا مشكلة دستورية ولا تناقض ولا نجرؤ أن يكون هناك تناقض أو تعارض بين مشروعات القوانين.

وشدد فوزى، على أنه لا أحد كاسب أو خاسر من مشروع قانون الإيجار القديم فالكل رابح، لافتا إلى أن الحكومة نفسها تحملت جزءا والتزاما عليها بمشروع القانون، مؤكدا أن مشروع القانون حدد فترة انتقالية لإخلاء شقق الإيجار القديم 7 سنوات بدلا من 5 سنوات وهى فترة كافية.

وينشر مستقبل وطن نيوز مواد مشروع القانون:

مادة (1)

مشروع قانون بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

تسري أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغرض السكنى والأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى وفقا لأحكام القانونين رقمي ٤٩ لسنة ١٩٧٧ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، و ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.

مادة (٢)

تنتهي عقود إيجار الأماكن الخاضعة لأحكام هذا القانون لغرض السكني بانتهاء مدة سبع سنوات من تاريخ العمل به، وتنتهي عقود إيجار الأماكن للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى بانتهاء مدة خمس سنوات من تاريخ العمل به، وذلك كله ما لم يتم التراضي على الإنهاء قبل ذلك.

مادة (3)

تشكل بقرار من المحافظ المختص لجان حصر في نطاق كل محافظة تختص بتقسيم المناطق التي بها أماكن مؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون إلى مناطق متميزة متوسطة، اقتصادية، على أن يُراعى في التقسيم المعايير والضوابط الآتية:

(1) الموقع الجغرافي ويشمل طبيعة المنطقة والشارع الكائن به العقار.

(۲) مستوى البناء ونوعية مواد البناء المستخدمة ومتوسط مساحات الوحدات بالمنطقة.

(۳) المرافق المتصلة بالعقارات بكل منطقة من مياه وكهرباء وغاز وتليفونات وغيرها من المرافق.

(٤) شبكة الطرق ووسائل المواصلات والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

(٥) القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الخاضعة لأحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية الصادر بالقانون رقم ١٩٦ لسنة ۲۰۰۸ ، الكائنة في ذات المنطقة ويصدر قرار من رئيس مجلس الوزراء بقواعد ونظام عمل هذه اللجان.

وتنتهى هذه اللجان من أعمالها خلال ثلاثة شهور من تاريخ العمل بهذا القانون ويجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء من مدة الانتهاء من أعمالها لمدة واحدة مماثلة، ويصدر قرار من المحافظ المختص بما تنتهي إليه اللجان يتم نشره في الوقائع المصرية ويعلن بوحدات الإدارة المحلية في نطاق كل محافظة.

مادة (٤):

اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة لغرض السكنى الخاضعة لأحكام هذا القانون والكائنة في المناطق المتميزة بواقع عشرين مثل القيمة الإيجارية القانونية السارية وبحد أدنى مبلغ مقداره ألف جنيه، وبواقع عشرة أمثال القيمة الإيجارية السارية للأماكن الكائنة بالمنطقتين المتوسطة والاقتصادية وبحد أدنى مبلغ مقداره أربعمائة جنية للأماكن الكائنة في المناطق المتوسطة، ومائتين وخمسون جنيها للأماكن الكائنة في المناطق الاقتصادية.

ويلتزم المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، لحين انتهاء لجان الحصر المشار إليها بالمادة (۳) من هذا القانون من أعمالها ، بسداد الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون بواقع ٢٥٠ جنيه شهرياً، علي أن يلتزم المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بدءا من اليوم التالي لنشر قرار المحافظ المختص المنصوص عليه بالفقرة الأخيرة من المادة (۳) بسداد الفروق المستحقة إن وجدت على أقساط شهرية خلال مدة مساوية للمدة التي استحقت عنها.

مادة (٥):

اعتباراً من موعد استحقاق الأجرة الشهرية التالية لتاريخ العمل بهذا القانون تكون القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعية لغير غرض السكنى خمسة أمثال القيمة الإيجارية القانونية السارية.

مادة (٦)

تزاد القيمة الإيجارية المحددة وفقاً للمادتين (٥٠٤) من هذا القانون سنويا بصفة دورية بنسبة (١٥).

مادة (٧)

مع عدم الإخلال بأسباب الإخلاء المبينة بالمادة (۱۸) من القانون رقم ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ المشار إليه، يلتزم المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، بإخلاء المكان المؤجر ورده إلى المالك أو المؤجر بحسب الأحوال، في نهاية المدة المبينة في المادة (۲) من هذا القانون، أو حال تحقق أي من الحالتين الآتيتين:

(1) إذا ثبت ترك المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار المكان المؤجر مغلق لمدة تزيد على سنة دون مبرر.

(۲) إذا ثبت أن المستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار يمتلك وحدة سكنية أو غير سكنية، بحسب الأحوال قابلة للاستخدام في ذات الغرض المعد من أجله المكان المؤجر، وحال الامتناع عن الإخلاء يكون للمالك أو المؤجر، بحسب الأحوال، أن يطلب من قاضي الأمور الوقتية بالمحكمة الكائن في دائرتها العقار إصدار أمر بطرد الممتنع عن الإخلاء دون الإخلال بالحق في التعويض إن كان له مقتضى.

ومع عدم الإخلال بحكم الفقرة الثانية من هذه المادة يحق للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار، بحسب الأحوال، رفع دعوى موضوعية أمام المحكمة المختصة وفقا للإجراءات المعتادة، ولا يترتب على رفع الدعوى الموضوعية وقف أمر قاضي الأمور الوقتية المشار إليه.

مادة (٨)

مع عدم الإخلال بحكم المادتين (۲)، (۷) من هذا القانون، يكون لكل مستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار وفقاً الأحكام القانونين رقمي ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ ، ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ المشار إليهما، وقبل انقضاء المدة المحددة لانتهاء العقود في المادة (۲) من هذا القانون، أحقية في تخصيص وحدة سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً ، من الوحدات المتاحة لدى الدولة، وذلك بطلب يقدمه المستاجر أو من امتد إليه عقد الإيجار مرفقا به إقرار بإخلاء وتسليم العين المستأجرة فور صدور قرار التخصيص واستلام الوحدة، وتكون الأسبقية في التخصيص للفئات الأولى بالرعاية وعلى الأخص المستاجر الأصلي وزوجه ووالديه ممن أمتد منهم إليه عقد الإيجار.

ويصدر رئيس مجلس الوزراء بناء على عرض الوزير المختص بشئون الإسكان خلال شهر من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون قراراً بالقواعد والشروط والإجراءات اللازمة لتلقى الطلبات أو البت فيها.

وحال إعلان الدولة عن وحدات تابعة لها سكنية أو غير سكنية، إيجاراً أو تمليكاً، يكون للمستأجر أو من امتد إليه عقد الإيجار الأولوية في تخصيص وحدة، بمجرد تقدمه بطلب مرفقاً به إقرار إخلاء الوحدة المستأجرة المشار إليه بالفقرة الأولى من هذه المادة، على أن يُراعى في الأولوية حال التزاحم طبيعة المنطقة التي بها الوحدة المستأجرة، ويُحدد الإعلان الضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة للتخصيص.

مادة (٩):

مع عدم الإخلال بحكم المادة (۲) من هذا القانون، تلغى القوانين أرقام ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستاجر، و ١٣٦ لسنة ۱۹۸۱ في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر ، و ٦ لسنة ۱۹۹۷ بتعديل الفقرة الثانية من المادة ٢٩ من القانون رقم ٤٩ لسنة ۱۹۷۷ وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية اعتباراً من اليوم التالي لمرور سبعة أعوام من تاريخ العمل بهذا القانون، كما يلغى كل حكم يخالف أحكامه.

مادة (10)

ينشر هذا القانون في الجريدة الرسمية، ويعمل به من اليوم التالي لتاريخ نشره.